Het onderhoud van een brandblusser is in de meeste gevallen de verantwoordelijkheid van de verhuurder, maar de praktijk is genuanceerder. De wet legt de basisverantwoordelijkheid voor brandveiligheid bij de eigenaar van het pand, terwijl huurders verplicht zijn het gehuurde als een goed huurder te gebruiken. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de brandblusser in een huurpand.
Wie is wettelijk verantwoordelijk voor brandveiligheid in een huurpand?
De verhuurder is wettelijk verantwoordelijk voor de brandveiligheid van een huurpand. Op grond van het Burgerlijk Wetboek en het Bouwbesluit 2012 (inmiddels het Besluit bouwwerken leefomgeving) is de eigenaar van een gebouw verplicht te zorgen dat het pand voldoet aan de geldende brandveiligheidseisen. Dit omvat ook de aanwezigheid en het functioneren van brandveiligheidsmiddelen.
Tegelijkertijd heeft de huurder een eigen verantwoordelijkheid. De wet verplicht huurders om het gehuurde te gebruiken en te onderhouden als een goed huurder. Dat betekent dat een huurder melding moet maken van gebreken en geen situaties mag creëren die de brandveiligheid in gevaar brengen. De verantwoordelijkheid is dus gedeeld, maar de basisplicht ligt bij de verhuurder.
Wat zegt de wet over het onderhoud van brandblussers in huurpanden?
De wet schrijft niet letterlijk voor wie de brandblusser moet onderhouden, maar het Besluit bouwwerken leefomgeving en de NEN 2559-norm bepalen wel dat brandblussers periodiek gekeurd en onderhouden moeten worden. De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor de naleving van deze normen, tenzij contractueel anders is vastgelegd.
De NEN 2559 is de Nederlandse norm voor het onderhoud van draagbare en verrijdbare blustoestellen. Deze norm stelt eisen aan de inspectiefrequentie, de kwalificaties van de keurende partij en de wijze van rapportage. Zolang er geen andersluidende afspraken in het huurcontract staan, valt het naleven van deze norm onder de zorgplicht van de verhuurder als eigenaar van de installaties in het pand.
Wanneer ligt de verantwoordelijkheid bij de verhuurder?
De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de brandblusser wanneer de blusser deel uitmaakt van de vaste installaties van het pand en er geen andere afspraken in het huurcontract zijn gemaakt. Dit geldt in vrijwel alle situaties waarbij de blusser bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was in het gebouw.
In de praktijk betekent dit dat de verhuurder zorgt voor:
- De periodieke keuring conform NEN 2559
- Vervanging of herstel na een storing of gebruik
- Het bijhouden van keuringsrapporten en documentatie
- Naleving van eventuele gemeentelijke brandveiligheidseisen
Dit geldt zowel voor woningen als voor bedrijfsruimten. Bij grotere commerciële panden met een uitgebreid brandmeldinstallaties en beveiligingssystemen is het des te belangrijker dat de verhuurder een duidelijk onderhoudsplan heeft en dit ook aantoonbaar uitvoert.
Wanneer is de huurder verantwoordelijk voor de brandblusser?
De huurder kan verantwoordelijk worden voor het onderhoud van de brandblusser als dit expliciet en schriftelijk is vastgelegd in het huurcontract. In de zakelijke verhuur, met name bij bedrijfsruimten, is het gebruikelijk dat bepaalde onderhoudstaken contractueel worden overgedragen aan de huurder. Zonder zo’n contractuele afspraak rust de verantwoordelijkheid bij de verhuurder.
Daarnaast kan de huurder aansprakelijk worden gesteld als schade of gevaar het gevolg is van eigen nalatigheid. Denk aan een situatie waarbij de huurder een keuring bewust verhindert, de blusser beschadigt of verplaatst zonder toestemming. In zulke gevallen kan de huurder verantwoordelijk worden gehouden voor de gevolgen, ook als het formele onderhoud bij de verhuurder ligt.
Wat moet er in het huurcontract staan over brandblussers?
Een goed huurcontract maakt duidelijk wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van brandveiligheidsmiddelen, inclusief brandblussers. Zonder expliciete afspraken geldt de wettelijke standaard: de verhuurder is verantwoordelijk. Wil een verhuurder deze taak overdragen aan de huurder, dan moet dit ondubbelzinnig en schriftelijk worden vastgelegd.
Relevante punten om in het contract op te nemen zijn onder andere de frequentie van keuringen, wie de kosten draagt, wie een erkende keuringspartij inschakelt en hoe rapportage en documentatie worden bijgehouden. Ontbreken deze afspraken, dan is het voor beide partijen verstandig dit alsnog schriftelijk vast te leggen via een addendum op het huurcontract. Zo voorkomt u discussies achteraf en blijft de brandveiligheid geborgd.
Hoe vaak moet een brandblusser worden gekeurd en wat kost dat?
Volgens de NEN 2559 moet een brandblusser minimaal eens per jaar worden geïnspecteerd door een gecertificeerde onderhoudsmonteur. Afhankelijk van het type blusser en de gebruiksomstandigheden kan een grondiger revisie vereist zijn, doorgaans eens in de vijf tot tien jaar. De kosten voor een jaarlijkse keuring liggen doorgaans tussen de 15 en 40 euro per blusser.
Bij grotere panden met meerdere blussers of aanvullende brandveiligheidssystemen lopen de kosten uiteraard op. Het is dan ook verstandig om het onderhoud van brandblussers te combineren met brandveiligheid en periodieke keuringen, zodat alle middelen in één ronde worden gecontroleerd en gedocumenteerd. Dit bespaart tijd en maakt de administratie overzichtelijker.
Hoe Matika helpt bij brandveiligheidsinspecties en -beheer
Matika ondersteunt verhuurders en vastgoedbeheerders bij het naleven van brandveiligheidseisen, inclusief het periodiek laten keuren van brandveiligheidsmiddelen. Als één aanspreekpunt voor uw vastgoedbeheer zorgt Matika ervoor dat uw pand aantoonbaar voldoet aan de geldende normen en dat documentatie altijd op orde is.
- Periodieke brandveiligheidsinspecties conform NEN- en SCIOS-normen
- Vastlegging en beheer van keuringsrapporten en compliance-documentatie
- Één aanspreekpunt voor alle technische installaties en veiligheidssystemen
- Proactieve onderhoudsplanning zodat u nooit een keuring mist
Wilt u zeker weten dat uw pand brandveilig is en dat de verantwoordelijkheden helder belegd zijn? Neem contact op met Matika voor een vrijblijvend adviesgesprek over technisch beheer en brandveiligheidsinspecties voor uw vastgoed.